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地产“熊图”----2008楼市：从癫狂到迷惘[转载]
送交者: 关公 [★☆武圣☆★] 于 July 03, 2008 03:43:45 已读
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www.6park.com历次调控都无法驯服的房价终于低下了头。在央行不断收紧国内信贷，资本市场的融资之门也越关越小之时，中国楼市在今年3月之后进入下行周期。
楼市由牛转熊，市场预期也随之逆转，从深圳到北京，从成都到上海，全国一线楼市纷纷进入观望期，往日的“刚性需求”无影无踪。 www.6park.com 市场低迷之际，风传多家开发商资金链紧绷，进而再度引发开发商倒闭危及金融安全的担忧。连续几个暖冬之后，地产业的这个冬天究竟会有多冷、会有多长？谁会在这个冬天死去？谁又将安然过冬，甚至更加膘肥体壮？ www.6park.com 缺衣少粮、身体瘦弱的开发商们正对外资基金翘首以盼，他们是传说中的白衣骑士，“人傻、胆大、钱多，疯狂抄底国内楼市”，是开发商的大救星。事实上，这些来自华尔街的人精不可能如此弱智，他们中的很多人的确手握重金等待抄底，但这绝对是基于生意人的计算。 www.6park.com 在期望外资施以援手之时，开发商还寄望楼市回暖。失守5月之后，许多开发商寄望于10月，不过市场转暖直接取决于宏观调控政策的转向、取决于银根的放松，虽然无数人正在努力游说，但转向的前景目前看来并不明朗。 www.6park.com 从1998年房改至今，中国房地产业经过了黄金般的十年大发展，但绝大部分地产商还没有经历一个完整的房地产周期，在周期完成之后，房地产业的暴利时代将会终结，游戏规则也将改变，如何在后暴利时代生存，将是幸存下来的房地产商们真正的问题。 www.6park.com 去年12月，潘石屹的博客里有幅漫画：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。
三个月后，潘石屹大拐，抛出百日剧变论。
2006年，广东某银行房贷部老总张强要排队一周才能请到广州地产大腕吃饭，每次都被灌得不省人事。现在，地产大腕们主动请他吃饭，并被他灌得天昏地暗。 www.6park.com 地产界的结论正越来越一致：如果内外因仍然跟目前一样，行业深度整合将不可避免。 “实在缺钱的，就只好降价了。” www.6park.com 买房不再像买白菜
6月15日，陈华和老伴在南京市江宁区“托乐嘉”楼盘的售楼处踌躇许久，最终掏出了一枚硬币，让老天爷来决定是否该在此时买房。
他们的儿子明年要结婚，看中了“托乐嘉”的房子。6200元每平方米的价格，是南京市的平均价，并不算贵。虽然距离市中心有点远，但这个楼盘就在风景优美的翠屏山脚下，一家人对此都很满意，然而“可能还会降价”的想法却一再地动摇着他们签字的决心。
硬币一次次地抛起、落下、抛起、落下，不买的那一面显然比买的那一面多，最终一家人惆怅地离开了售楼处。
这一幕令“托乐嘉”楼盘的销售总监张立刚唏嘘不已，“卖了这么多年房子，第一次碰到客户这么犹豫。”仅在一年前，人们还在像买大白菜一样地买房子——从看样板房到下订金，通常就在开盘的5分钟之内搞定。
像陈华这样最终打退堂鼓的购房者，张立刚见过不下50位，这让他少卖了50套房子，相当于是这次开盘量的五分之一。不过他们已经是南京地产市场的佼佼者了，开盘两个星期就卖掉了三分之二的房子。很多楼盘开了一个月，才卖了三分之一，有的甚至交了白卷。
刚刚过去的5个月里，南京成交的商品房套数同比去年可谓是拦腰斩断，缩水一半。
被腰斩的名单很长，上海、北京、天津、成都、重庆、武汉、广州、深圳、杭州等一线城市的新房成交面积都减少了一半以上。最惨的是武汉，下降了六成。
自去年11月1日央行提高第二套房首付比例之后，全国楼市逐渐由盛转衰，市场观望气氛日益加剧。天津市主要居住区之一梅江板块的一处楼盘，在去年11月1日执行第二套房首付提高政策之前，每月能卖50套，11月之后的平均数只有5套。
好日子说走就走
对开发商而言，好日子就这么说走就走了。
虽然5月4日要推出的只有3幢楼，浙江广厦天都城的副总经理王旭飞当时还是决定把其他业务都放一放，亲自操刀销售。
他比预定时间多花了两个星期才卖掉这三幢楼，这还是令杭州城内的同行感到振奋，被视为“有示范意义，说明刚性需求仍然强劲”，媒体对其80%的销售率广为宣传。但去年5月份，滨江集团的楼盘万家花城是在一天之内卖得一干二净的。
去年8月份南京新城置业的楼盘“托乐嘉”其中一期开盘之前，托关系买房子的条子摆满了张立刚的办公桌，他没敢再给楼盘做太多广告，悄悄地开了盘。结果，全年计划提前整整一个季度就完成了，第四季度就全力去做总公司在天津一个别墅项目。
去年集团年终总结的时候，张立刚就曾经担忧：“疯狂的市场对房地产公司员工的业务锻炼毫无益处，今年什么人都能卖好房子，明年或者后年如果市场形势不好了呢？疯狂毕竟只是一时的。”
他不幸一语中的，今年的严峻形势让张立刚在开盘前一个月就开始绞尽脑汁，苦思营销绝招，为了吸引足够多的客户，公司的广告投入暴增了5倍。
6月20日，在北京西四环一处楼盘做销售的杨光开始琢磨跳槽，因为老婆所在的立水桥的楼盘销售形势更好，收入比他高，杨光心里有点接受不了，在售楼处无所事事时，就跟同事一起研究现在哪家公司的盘销得比较好。
同事没有家室之累，但手上供着两套房子的按揭，再卖不出房子，7月份就得断供了。
地产业惊醒
此次楼市下行，只有一小部分先知先觉的人幸免于难。
去年11月份，涨幅最高的深圳楼市败相已露。天津泰达集团旗下一家地产公司的销售总监感受到这种变化，在给所有深圳的业界朋友打了一圈电话之后，他果断地把剩余的50套房子统统拿出来，这些本来打算捂到明年再卖的房子被迅速销售一空。
万科是房地产商中的先知先觉者，去年12月时就开始在深圳、广州等城市小幅度降价，但直到今年2月万科在全国范围打出降价的旗号、王石提出“拐点论”之时，明白人仍然不多。万科和王石被视为“行业叛徒”、“妄图打压中小房企再实施兼并的阴谋者”，群起攻之，并质疑万科的资金链出现了问题。
“无拐论”当时的忠实代表潘石屹在他的博客上说，根据数据，至少当时看不出北京的房地产市场有拐点的迹象。
稍后的一篇博客文章里，老潘还配上了这么一幅漫画：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答曰拐，潘石屹答曰不拐。
虽然2月份楼市不景气，但大部分业内人士认为主要是春节和雪灾的原因，等到本应回暖的三四月份交易异常惨淡，终于使地产业惊醒。
老潘在3月21日转了风向，明言未来的100天内，中国房地产行业会发生剧变。“这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于他的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。”
卓越地产的一位项目经理曾在4月份向南方周末记者感慨：“一个月前，我们还在质疑万科，没想到短短一个月时间，形势的明朗让人不得不佩服万科的先知先觉。”
那些去年疯狂、今年迟钝的开发商很快尝到了苦果。
北京回龙观区域的东亚上北中心在去年9月开盘之后，价格迅速飙升到同区域最高的每平方米10000元。结果去年底周边的楼盘都已销售完毕，只有东亚上北中心在高位之上留到了尴尬的2008年。撑过了3月份，他们不得不选择打折，一路降到每平方米10000元，最高折扣8.5折之后，又开始赠送价值6万—13万元的家庭汽车。 www.6park.com 谁死谁不死
遗憾的是，任何一个市场的疯狂，都是因为大多数参与者的疯狂才得以形成。剩下的理性参与者，或者被迅速同化；或者因为害怕成为傻子嘴里的“傻子”而选择了盲从。
北京西四环某楼盘销售总监林坤就是这样的盲从者，他本来并不想把自己的项目定位成同区域最昂贵的建筑，无奈总经理认为一家大公司应该做“价格的领先者，而不是追随者”、应该“充分体现品牌因素”；公司其他部门的经理也驳斥他过于保守。结果今年上半年考核时，预定10亿元的回款任务才完成了2个亿。
保利在北京的一个项目本来已于去年10月份准备完毕，却为了等待更高的价格入市，而等到了市场的冰冻期。拖了足足半年之后，不得不以比去年10月份预期更低的价格开盘。
类似案例俯拾皆是。即便到了去年年末市场初露停滞端倪之时，多数上市公司和知名大公司仍然定下了远高于去年的回款任务。
国际投行高盛在6月发布研究报告，预测他们调查的中国主要地产上市公司上半年的平均回款额竟然还没有达到既定目标的30%。
在南方周末记者采访过程中，极少有开发商敢说自己的资金链不紧张，但不同背景的开发商各显神通、命运迥异。
“老牌的、国企背景的、去年没有拿地的、拿地了但财务稳健的，这些企业都能渡过即将到来的冬天，与之相反的那些房地产公司，则不可避免地会出现并购整合，也就是潘石屹说的百日巨变。”林坤告诉南方周末记者。
银行：乙方变甲方
楼市入冬，地产商和银行的角色瞬间也发生了逆转。
张强是广东省一家银行的房地产信贷部老总，2006年刚上任时，他请广州地产大腕们吃饭通常要排队一个礼拜，每次吃饭时总会被灌得不省人事。毕竟这些大地产商手中资金雄厚，是各家银行争取的对象。
但从3月份开始，央行不断收紧银根，窗口指导一日比一日紧。一些往日张强难得一见的地产大腕开始主动请他吃饭，现在反而是这些大佬们醉得昏天黑地。
但喝酒归喝酒，张强由于手中贷款额度有限，即便是一些非常优秀的项目，也很难放行贷款。
今年5月，深圳数家银行试图打破“二套房贷款政策”的界限，提出了“气球贷”之类的新产品。紧随其后，6月初银监会就发布了《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。要求各家银行更加关注房地产市场下跌可能带来的金融风险。
对于银行这位长期盟友，开发商现在难免心怀不满。一向被视为开发商群体代言人的任志强放言“要死也是银行先死”。工商联房地产住宅商会会长聂梅生也认为，房地产开发贷款占银行总贷款量的20%以上，“谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏，谁都死不起！”
房价下跌已经对银行产生严重的影响。深圳房价已经从去年10月份最高点的均价17000元左右跌到了5月份的12800元左右，跌幅超过30%，负资产家庭正在浮现。深圳银行业内流传较广的一个数据是，不良资产可能已达到数百亿元。 www.6park.com 学习南京好榜样？
在地产商度日如年之时，还有一个群体陪着他们唉声叹气，那就是各级地方政府。
2007年，福建省的地方财政收入中，有三分之一来自于开发商缴纳的土地款。今年，则颗粒无收。
其他省份的情况也好不了多少，流拍的、低价成交的新闻不绝于耳；而去年在全国各地上演的一幕幕地王大戏，也使得地方政府养成了靠地吃饭的习惯。
一些有先见之明的地方政府决定重新采用限制土地供应，拉高地价的老方法。
5月份，全国最早实行土地招拍挂制度的杭州市政府推出了一本《读地手册》。这个在去年地价狂飙之时从未露过面的小册子里，详细地公布了今年的土地交易计划。根据这个土地交易计划，今年杭州市政府的新推出土地总量，将足足比去年少1/3。
杭州市一位不愿意透露姓名的地产商透露，政府的目的是试探市场的反应。开发商反应不错，就再多推一点，差了就减少一点。而且每一个具体地块的面市也从去年的直接公告变成了预告。预告的效果如果不好，干脆就等一等再推出，这样至少不会出现流拍了。
“美其名曰是稳定房地产市场，其实就是稳定地价。”经历了从癫狂到迷惘，从暴涨到危机重重，这位开发商开始抱怨政府的这种逐利行为破坏了市场的平稳。
而去年被地产商集体炮轰的南京市政府，正逐渐得到认可。
去年年中，南京市政府破天荒地在已经市场化的房地产市场上推出限价政策，任何一家地产商新开楼盘的定价都要经过物价局的审批。
今年，曾怨声连连的地产商却忽然发现该政策的正面效果——因为政府的限价，南京的房价没有出现报复性的增长，今年的下跌也仅出现在了交通不便利的南京长江大桥以北的板块。
“如果去年物价局没有把‘托乐嘉’街区限制在5000元左右，6000多元我也能全部卖完。但这样的话，今年就不可能再涨1000元了，7000元的价格八成会导致我们全军覆没。”张立刚解释道，“但我们现在就可以顺顺当当地涨1000元，销量也能接受。”
2007年的房价暴涨城市榜上没有南京，2008年的降价榜上同样没有。
看来这次不再是暖冬
目前的形势，无论是冠之以“拐点”，抑或是“观望”、“调整”，已经仅仅是名目上的不同了，内在的意思已无大的争议——全国范围内的成交量大幅下滑，部分城市部分区域的价格开始明显下调，去年涨得越多的城市和区域，今年的下调来得越早、越明显。
6月20日晚，南方周末记者参加了北京房地产业内一个小型聚会，饭局的地点选在了北四环的万龙洲海鲜城。一位销售总监刚刚落座，就调侃另一位策划总监说：“咱们现在还吃什么海鲜啊，干脆去吃小黄鱼贴饼吧，也让咱们的胃早点适应下半年的惨淡。”
南方周末记者采访了全国几大城市的十几家房地产公司的中高层，结论出人意料的一致：观望或者说调整仍将持续，下半年的走势如何，关键看宏观经济能否回暖，宏观政策会否变化。如果内外因仍然跟目前一样，行业深度整合将不可避免。
这种地产商之间观点的高度一致性，是历年来宏观调控后从未出现过的。
阳光100的总经理范小冲认为北京的房价下跌还没到底，资金压力也没到极限，可能会在奥运之后、三季度或四季度发生真正的改变。
杭州的价格尽管仍然坚挺，浙江金成集团的副总裁朱早还是认为：“下半年会维持现状甚至继续下行。”
6月初举办的博鳌房地产论坛也得出了一个普遍结论——房地产市场正在进入下行通道。
潘石屹在6月13日跟新浪网友聊天时，再次细化了三个月前提出的“百日巨变论”，指出如果目前的状况持续下去，房地产业将进入塑性变形阶段。通俗的讲，就是有企业要倒闭，有员工要失业。
看来冬天就在不远的将来了，要准备过冬的棉衣的话，准备多厚的？多大的？对于普通老百姓来说，冬天会有多长？什么时候可以买房？“今年想买地的，先别买了；有项目正在建设却又缺钱的，就把开发进度往后拖一拖；什么都没有的，就干脆休息；实在缺钱的，只好降价了。”北京去年一个热销楼盘主语城的项目总监梁闻民认为，“现在谁的资金链都紧张，但多数都还不至于死亡，只是休克。”
多军们仍然在摇旗呐喊、负隅顽抗。天涯社区的房产观澜板块，是多军和空军对战的大本营。从去年多军稳占上风、空军被笑做“吃不着葡萄说葡萄酸”，到今年4月份开始的多军节节败退，几乎是一个网络版的房市沉浮录。
最近两个月多空对决的一个大热议题就是“徐滇庆教授和网民牛刀的赌注”。赌的是2008年7月11日深圳的房价与2007年7月11日的高低，徐滇庆买高，牛刀买低，输方要在《南方都市报》等媒体上登整版广告向深圳市民道歉。
8天之后，就是验证赌注的那一天了。闹剧无论如何收场，对于房地产行业的真实走势来说，这一天的实际价格都不能说明太多的问题。
“再过3-6个月应该能看清楚，这一轮调整最终会出现什么样的结果。”亿城集团的副总经理孙勇说。
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